O przewodniczącej Komisji Planowania i Rozwoju Magdalena Listoś - przewodnicząca Komisji Planowania i Rozwoju Rady Gminy Zielonki Pracuje też dla jednego z największych deweloperów.

Aktualny proces zmian w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzeni na terenie Gminy Zielonki przeznacza ponad 8 ha na nowe tereny do zabudowy mieszkaniowej. To dobra okazja aby napisać kilka słów o przewodniczącej Komisji Planowania i Rozwoju w Radzie Gminy Zielonki, Pani Magdalenie Listoś.

Jak Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzeni ma się do deweloperów?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzeni (MPZP) to prawo lokalne, które decyduje nie tylko o tym czy w danym miejscu są tereny rolne czy możliwe do zabudowy ale też stawia wymagania dla budynków, w tym jak te budynki mają wyglądać. Decyduje o gęstości zabudowy, odległościach między budynkami, miejscach postojowych, dostępie do dróg. Plan realizuje to między innymi wymagając zachowania pewnych wskaźników. Przykładowo w Zielonkach z MPZP ciągle obowiązujący w 2026 roku:

• wskaźnik zabudowy terenu do 40%
• szczególny obowiązek utrzymania minimum 60% powierzchni terenu inwestycji jako biologicznie czynnej

Bezpośrednio ogranicza to ilość i powierzchnię lokali jaką można uzyskać na danej działce. Są też zapisy, które nie odnoszą się wprost to powierzchni działki ale ich konsekwencją też jest ograniczenie kubatury budynków i tego to co deweloper może “wycisnąć” z danej działki, np.:

§ 13 pkt 1. Ustala się zasady kształtowania nowo-realizowanej i przebudowywanej zabudowy:

1) formę architektoniczną i gabaryty nowych obiektów budowlanych należy kształtować w nawiązaniu do tradycyjnej formy i skali architektury tego regionu, bez ograniczeń, w zakresie stosowania rozwiązań konstrukcyjnych

dach - czterospadowy lub dwu spadowy, symetryczny o nachyleniu połaci głównych 35º - 45º […] Długość kalenicy w przypadku dachów wielospadowych nie powinna być mniejsza niż 1/3 długości całego dachu /w celu uniknięcia zmierzania ku tak zwanej „kopertowej” postaci dachu/. […] Minimalny wysięg okapu oraz wiatrownic poza ścianę szczytową nie może być mniejszy niż 0,6m

4) pokrycie dachu – zalecane dachówki, dopuszczone różne materiały i elementy związane z tradycją budowlaną regionu;

Jak widać plan pilnuje tego jak ma wyglądać gmina i jest pewnym kompromisem między intensywnością zabudowy a utrzymaniem otaczającej nas przestrzeni w takim stanie aby chciało się tu przebywać. Odnosi się do tego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Zielonki, które nie jest prawem ale znajdziemy tu analizę aktualnej sytuacji przestrzennej gminy. Dokument moim zdaniem dla laika ciekawszy niż MPZP ale zacytuję tylko ten fragment studium z 2018 roku:

Zagrożenia: sukcesywne rozpraszanie zabudowy, nadmierna presja na zmianę przeznaczenia terenów rolnych na budowlane, rozpraszania się zabudowy i postępujący chaos przestrzenny, brak decyzji i umocowań prawnych odnośnie rozwoju ponadlokalnej infrastruktury drogowej na styku z Krakowem, wciąż za słaby stan techniczny dróg gminnych, duże obciążenie dróg wewnętrznych (gminnych) ruchem tranzytowym, nie związanym z Gminą, wciąż słaby stan bezpieczeństwa na drogach – ze względu na ich parametry, brak przekrojów ulicznych w wielu terenach zabudowanych.

Jak powstaje MPZP i kto ma na niego wpływ? W Radzie Gminy najbliżej jest Komisja Planowania i Rozwoju, która (zgodnie z jej planem pracy na 2026 rok) opiniuje treść projektów, protestów, wniosków i zarzutów do uchwał MPZP oraz współpracuje z biurem projektowym realizującym zadania projektowe w zakresie uchwał planistycznych. Przewodniczącą tej komisji od 2018 roku jest Pani Magdalena Listoś.

Jak maksymalizować zysk - o roli architekta

Deweloperzy sprzedają metry. Im więcej metrów Powierzchni Użytkowej Mieszkania (PUM), tym większy zysk. Im więcej lokali, tym większy zysk. Z każdej działki należy więc “wycisnąć” jak największy “PUM”. Poza samą wielkością działki na przeszkodzie maksymalizacji zysków stoi też MPZP i przepisy budowlane. Prawo to zawiera wiele nieprzyjemnych dla dewelopera zapisów. Wymaga przeznaczenia części działki na miejsca postojowe, pozostawienia powierzchni biologicznie czynnej, ogranicza wysokość budynków, wprowadza jakieś głupie minimalne odległości między budynkami i w ogóle gnębi dewelopera na wiele sposobów. Warto więc zatrudnić dobrego architekta. Takiego, który potrafi odpowiednio “zinterpretować” przepisy i nadać takie kształty aby tych metrów i lokali było jak najwięcej.

Kogo można polecić jeżeli, dajmy na to, mam działkę w Zielonkach i chcę wybudować jak najwięcej lokali o jak największej powierzchni? Wygląda na to, ze polecić można… Panią Magdalenę Listoś lub jej męża Marcina Listosia - oboje są architektami. Oboje mają doświadczenia w projektowaniu “zespołów budynków mieszkalnych”, w tym na terenie naszej gminy. A i zbieżność nazwisk z przewodniczącą Komisji Planowania i Rozwoju nie jest przypadkowa.

Zarówno Pani Magdalena jak i Pan Marcin mają tych samych klientów np. spółki “Słoneczny Prądnik […]” (różne spółki z siedzibą pod tym samym adresem i tych samych osobach w zarządzie) jak i “Complex 2” - jednego z największych deweloperów w naszej gminie. Państwo Listoś są też od niedawna udziałowcami spółki ML ARCHITEKCI Sp. z o. o. Dalej w tekście przyjmuję więc, że działalność prowadzona jest i była od dawna wspólnie.

Portfolio Państwa Listoś

Budynków zaprojektowanych przez Panią Przewodnicząca i jej męża znajdziemy w Gminie Zielonki bardzo dużo. Popatrzmy na przykłady tych, które stanowią najgęstsza zabudowę i w ogóle nie do końca pasują do intencji MPZP, Studium czy charakteru Zielonek jako gminy wiejskiej.

Nowe Lawendowe przy ul. Lawendowej w Zielonkach

“Nowe Lawendowe” to flagowy przykład bardzo dobrej znajomości przepisów jak i ich obejść stosowanych przez deweloperów. Jest to też prekursor pewnego rozwiązania, które w tym rejonie Zielonek zaczęło być powielane.

Praktycznie wszędzie w MPZP naszej gminy dopuszczalna zabudowa mieszkaniowa to MN czyli zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (dom wolnostojący lub bliźniak). Zabudowa szeregowa jest zakazana. Inne nakazy z MPZP:

• uwzględnienie 2 miejsc postojowych lub garaży (w 2020 roku zmienione i doprecyzowane na 3 miejsca postojowe na jeden lokal)
• dach - czterospadowy lub dwu spadowy o maksymalnej wysokości 9m, zalecane pokrycie dachówkami
• wskaźnik zabudowy terenu do 40%
• minimum 60% powierzchni terenu inwestycji jako biologicznie czynnej

Z przepisów krajowych istotnymi ograniczeniami jest między innymi:

Odległość zgrupowania miejsc postojowych od okien i placów zabaw, boisk dla dzieci nie może być mniejsza niż 7m lub 10m (zależnie od ilości stanowisk). (§ 19. pkt 1)

Patrząc na załączone zdjęcia widać niektóre triki deweloperów i projektujących dla nich architektów, nie tylko w Zielonkach. Przykładowo zgłaszanie budowy “bliźniaka” ale faktycznie projektowanie budynku z czterema lokalami, które później w ofercie dewelopera są nawet czasem opisywane jako mieszkania - nawet jeżeli wprost w MPZP możliwa jest tylko zabudowa jednorodzinna. Widać to już na etapie budowy - budynek ma cztery wejścia. Doliczenie się 60% powierzchni biologicznie czynnej jest już poza moimi możliwościami.

Najważniejsze jednak, że Państwo Listoś w tym projekcie zastosowali tu całkowicie nowe rozwiązanie, pierwszy raz w tej okolicy i być może w Zielonkach w czasie obowiązywania tego MPZP. Wprowadzili trzecią, pełną kondygnację budynku, bez “skosów” z powodu spadzistego dachu. Otóż plan w tamtym czasie zawierał w § 13 pkt 2. zapis Dopuszcza się odstępstwa od zasady […] dla budynków o nowatorskich rozwiązaniach architektonicznych, wysokich walorach estetycznych stanowiących o podniesieniu wartości kulturowej miejsca. Nasi architekci zauważyli jego niedookreślenie i szerokie możliwości interpretacji i zastosowali to “odstępstwo”. Nie znalazłem nigdzie informacji na czym polegało to nowatorstwo ani walory estetyczne ale sposób był trafiony - pozwolenie na budowę zostało wydane. Zapis ten uchylono dopiero w 2020 jednak do tego czasu złożone wnioski o wydanie pozwolenia na budowę mogły z niego korzystać a nowatorstwo zostało zauważone i skopiowane również przez innych architektów.

Co ciekawe na zdjęciu z placu budowy z 6 sierpnia 2018 roku widać tablicę informacyjną gdzie projektantem jest mgr inż. arch. Marcin Listoś. Jednak jeżeli zajrzymy do listy wniosków o pozwolenie na budowę, pod numerem z tablicy (AB.III-W.1.64.2018) widnieje Magdalena Listoś. Czyżby ktoś nie chciał pochwalić się na dobrze widocznej tablicy?

Inne inwestycje

Przeglądając dane Głównego Urzędu Nadzoru budowlanego znalazłem 57 decyzji na terenie Gminy Zielonki gdzie architektem jest Magdalena Listoś lub Marcin Listoś w latach 2016 - 2026. Z tego 20 dotyczy budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej. Pojechałem zobaczyć niektóre z nich.

Czy tak się da?

Nie, nie da się pogodzić interesu deweloperów - zleceniodawców Państwa Listoś - z funkcją radnej i przewodniczącej Komisji Planowania i Rozwoju. Coś mocno tu nie zadziałało. Utrzymywanie tego stanowiska przez tę osobę nie rokuje na żadną poprawę dzikiej zabudowy Zielonek a deweloperzy ciągle będą górą. Mam nadzieję, że problem ten zostanie w końcu dostrzeżony przez wyborców bo na samodzielną poprawę przez Radę Gminy nie ma raczej co liczyć w tej kadencji.

Na koniec

W trakcie dyskusji nad MPZP obszaru Owczary gmina Zielonki etap I Radny Bogusław Król wypunktowuje wady planu skutkujące możliwym znacznym zwiększeniem gęstości zabudowy. Odnosi się do sytuacji na ul. Na Popielówkę i sposobie wykorzystywania przez architektów przepisów. Nie pada wprost nazwisko żadnego architekta jednak Pani Przewodnicząca Listoś rozumie o kogo chodzi.

Źródła

• Lista wydanych pozwoleń na budowę Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego w latach 2016 - 2026
• Dane spółki ML ARCHITEKCI SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ KRS 0001213254 i jednoosobowa działalność gospodarcza Pani Magdaleny Listoś
• Zdjęcia i opis inwestycji ze strony firmy COMPLEX2, Mieszko Pacanowski
• MPZP z 2017, 2021 i procesowany aktualnie w stanie na 10.2026
• Dokumenty “Prognoza ddoziaływania na środowisko” do MPZP z 2026 roku.
• KRS dla spółek „Słoneczny Prądnik” Sp. z o.o., Inwestycje Sp.K, “Słoneczny Prądnik Home” Sp. z o.o., SŁONECZNY PRĄDNIK SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ INWESTYCJE SPÓŁKA KOMANDYTOWA
• Załącznik nr 2 do protokołu z dnia 23.01.2026r z posiedzenia Komisji Planowania i Rozwoju Rady Gminy Zielonki PLAN PRACY NA ROK 2026 Komisji Planowania i Rozwoju Rady Gminy Zielonki
• Sesji Rady Gminy Zielonki z 30 października - nagranie